Rapport Annuel 2018
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Message du président

2018 a tenu ses promesses. Une année d’exception qui a fait d’IMMOBEL une véritable organisation pan‑européenne. Marnix Galle,
Executive Chairman
Lors de la fusion d'IMMOBEL et ALLFIN, nous avions promis à nos actionnaires plus de récurrence, une entreprise plus solide, plus performante et plus rentable, avec une valeur actionnariale et des dividendes en hausse. Nous pouvons aujourd'hui affirmer que cette fusion est une réussite importante.

Cher actionnaire,

Chose promise, chose due.

Lors de la fusion d’IMMOBEL et ALLFIN, nous avions promis à nos actionnaires plus de récurrence, une entreprise plus solide, plus performante et plus rentable, avec une valeur actionnariale et des dividendes en hausse. Notre plan quinquennal reposait sur une expansion géographique et sectorielle, avec, à la clé, une croissance et une meilleure répartition des risques.

Nous pouvons aujourd’hui affirmer que cette fusion est une réussite importante. Nos équipes ont, avec une énergie décuplée, hissé cette entreprise au plus haut niveau. Nous ne sommes plus un acteur belge doté de quelques antennes internationales. Nous sommes devenus une organisation pan-européenne structurée, riche de talents exceptionnels dans tous les pays où elle opère, et agencée à la fois comme une institution de dimension internationale et comme une entreprise familiale.

Besoins urbains

Les besoins en matière urbaine évoluent de plus en plus vite. Il y a dix ans, le secteur s’articulait autour de quatre grandes catégories d’activités : le résidentiel, les bureaux, les espaces commerciaux et la logistique. Aujourd’hui, il en compte une vingtaine. L’usage résidentiel se classe par âge, par durée, par groupe d’utilisateurs désireux de créer à nouveau des communautés soudées équipées de services partagés. S’agissant des hôtels, la classification se fait désormais pour tous les segments, durées de séjour et budgets possibles. Quant aux bureaux, ils se transforment en prestataires de services qui proposent l’utilisation commune d’espaces au sein des entreprises et entre ces dernières. L’immobilier commercial, de son côté, subit de profondes mutations sous l’effet de l’essor de la vente en ligne, tandis que la logistique se poursuit jusqu’au « dernier kilomètre ».

Les villes et les régions bien administrées ont conscience de l’importance vitale d’offrir à chacun un logement abordable sur leur territoire, à proximité de leur travail, des écoles, des lieux culturels et des commerces. Un lieu proche de l’expérience générale que la ville peut offrir. L’individu, quel qu’il soit, doit se sentir bien dans son environnement, dans une cité qui l’aide et le stimule, qui ne constitue pas un obstacle, mais, au contraire,  favorise l’efficacité, la satisfaction et la mobilité sociale. La ville de demain ne fera ni plus ni moins que perpétuer et améliorer notre modèle de société actuel, lequel, avouons-le, est sous pression.

Savoir-faire et intégrité

IMMOBEL possède les connaissances et la culture d’entreprise nécessaires pour assumer pleinement sa responsabilité dans ce domaine. Notre savoir-faire - très apprécié en matière de rénovation urbaine - ainsi que notre intégrité constituent de précieux atouts. Ils ont convaincu Allianz de nous confier son quartier général actuel et sa nouvelle adresse à Bruxelles, et ING de nous vendre son siège central de la capitale. Ils nous ont également permis d’être invités à prendre une participation importante dans les 240.000 m2 du Slachthuissite, les anciens abattoirs d’Anvers. De grands acteurs internationaux nous sollicitent pour que nous nous lancions avec eux dans d’importants projets et des collaborations structurelles. Vous en apprendrez certainement plus à ce sujet dans le courant de l’année ou dans un prochain courrier...

Des projets durables 

Nous prenons également très à cœur notre responsabilité sociale et sociétale. IMMOBEL consacre jusqu’à 1 %* de ses bénéfices à de bonnes causes. Nous travaillons en parallèle à devenir une entreprise soucieuse de son impact en CO2. De plus, nous mettons tout en œuvre pour que nos projets procurent à leurs communautés des avantages sur le plan économique et social, mais aussi en termes de bien-être. Ils doivent être durables et utiliser la technologie pour réduire le plus possible leur empreinte écologique. L’honnêteté et la transparence sont les valeurs fondamentales de notre entreprise. En tant qu’employeur, nous attachons une importance capitale au principe de l’égalité des chances. Ces valeurs sont au cœur de notre identité et seront défendues avec plus de conviction que jamais dans l’ensemble de nos filiales.

Une stratégie bien pensée

2018 a tenu ses promesses puisque nous avons clôturé l’exercice sur un bénéfice net de 56,8 MEUR.

Mais attention ! Partout dans le monde, des forces géopolitiques extrêmes malmènent les marchés, le cycle économique a atteint une phase de maturité et les premiers retards sont observés ici et là. Il est donc possible que le secteur de la promotion immobilière fasse les frais de ces tendances négatives potentielles.

Notre métier bénéficie d’une stratégie politique et administrative bien pensée, mais souffre en même temps de freins nombreux en matière de permis avec notamment un éventail déraisonnable de voies de recours. La mise en œuvre de notre stratégie et notre réussite dépendent largement de ces facteurs.

2018 a été un millésime d’exception. Sauf circonstances totalement imprévues, les trois prochaines années devraient être du même calibre. Nous continuerons donc à tout mettre en œuvre pour que vous restiez fiers et satisfaits de votre entreprise.

Sincères salutations,

Marnix Galle,
Executive Chairman

* Moyenne sur 5 ans

Nous prenons également très à cœur notre responsabilité sociale et sociétale. IMMOBEL consacre jusqu'à 1 %* de ses bénéfices à de bonnes causes. Nous travaillons en parallèle à devenir une entreprise soucieuse de son impact en CO2.

Message dU CEO

2018 fut une année record, marquée par un EBITDA de 75,1 MEUR, un résultat net de 56,8 MEUR, plus de 500 MEUR de capitalisation boursière, plus de 820.000 m2 de projets en développement et notre expansion vers un sixième pays. Un bilan dont nous sommes très fiers tant il est le reflet des décisions stratégiques que nous avons prises et pour lesquelles nous avons œuvré sans relâche ces 4 dernières années.

Nous sommes particulièrement fiers d’investir de nouveaux marchés et secteur d'activité. Un projet de complexe hôtelier de luxe à Marbella et une tour résidentielle emblématique à Francfort confirment le succès de notre stratégie d’acquisition à travers l’Europe. Alexander Hodac, 
Chief Executive Officer

Énergie et solidarité 

Les résultats du Groupe illustrent l’implication toujours plus forte de nos équipes que nous avons pris le temps de recruter, former et motiver depuis mon arrivée en 2015 et ce, à travers toutes nos filiales pan-européennes. Ces équipes totalisent désormais presque 200 talents dont l’énergie et l’enthousiasme nous permettent aujourd’hui de dépasser nos objectifs. Je les remercie pour le dévouement dont ils font preuve chaque jour.

Plus que jamais, notre métier de développeur se doit d’être un vecteur de solidarité. L’humain, l’évolution des modes de vies et de travail, ainsi que la mise en place d’une structure organisationnelle pérenne sont non seulement au centre de notre stratégie, mais également de nos préoccupations quotidiennes.

Une expansion internationale et une expertise locale

L’année 2018 nous a permis d’intensifier notre développement international. Nous avons su nous entourer de partenaires européens performants pour installer des cellules dans chacun des pays que nous avons choisi d’investir pour créer de la valeur. En France par exemple, nous avons déjà constitué une équipe dédiée de 5 professionnels, experts de ce marché, et nous nous efforçons d’intégrer progressivement les 80 talents du groupe Nafilyan & Partners dans notre organisation. Nous ne sommes pas moins investis en Belgique où avons su nous positionner et revenir au cœur des quartiers vibrants de la capitale européenne avec des projets urbains mixtes et de bureaux.

Des acquistions ambitieuses

Cette expertise alliée à notre maîtrise intégrée « in-house » des compétences du métier de développeur, de l’acquisition à la vente, a permis au Groupe de réaliser de très belles acquisitions (plus de 150.000 m2 en 2018) qui confirment encore l’efficacité d’une stratégie intelligente. Nous menons des projets emblématiques et innovants afin de nous adapter toujours plus finement aux demandes et aux évolutions du marché. Cette agilité se conjugue avec une stratégie financière de diversification de nos sources de financement. Une démarche ambitieuse qui nous a permis de réaliser en octobre, avec grand succès, une nouvelle émission de deux tranches de 50 MEUR (sur 5 et 7 ans) d’emprunt obligataire retail.

Tous ces résultats montrent notre engagement à poursuivre le développement du portefeuille immobilier d’IMMOBEL en Europe, dans l’intérêt de nos actionnaires, de la ville et de ses habitants.

Alexander Hodac,
Chief Executive Officer